Acheter à Montréal : les étapes, de la préapprobation aux clés

Un achat à Montréal se déroule dans un ordre précis : la préapprobation hypothécaire, le choix d'un courtier, la recherche et les visites, la promesse d'achat, l'inspection et le financement, puis la signature chez le notaire. Suivre cet ordre protège à la fois votre mise de fonds et votre pouvoir de négociation.

Les étapes d'un achat en un coup d'œil

Pourquoi commencer par une préapprobation hypothécaire ?

La préapprobation établit votre budget réel en fonction de vos revenus, de vos dettes et de votre mise de fonds. Elle rassure aussi le vendeur lorsqu'il doit comparer plusieurs offres. Ce n'est toutefois pas un prêt accordé : avant d'approuver le financement final, le prêteur examinera la propriété choisie et, souvent, la fera évaluer.

Votre budget doit couvrir bien plus que le prix d'achat : la taxe de bienvenue, le notaire, l'inspection, les ajustements de taxes et le déménagement. Vous trouverez le détail de ces frais dans Taxe de bienvenue et frais : qui paie quoi. Le calculateur hypothécaire vous donnera, lui, un premier ordre de grandeur de vos versements.

Faut-il un courtier pour acheter ?

Ce n'est pas obligatoire, mais il faut savoir ce que vous perdez sans lui. Le courtier qui a inscrit la propriété représente le vendeur et lui doit loyauté. Si vous n'avez pas votre propre courtier, il doit néanmoins vous traiter de façon équitable : vous informer objectivement, vous faire visiter, vous fournir le formulaire de promesse d'achat et le remplir avec vous. En revanche, il ne peut pas défendre vos intérêts, vous conseiller sur le prix, les délais ou les conditions à ajouter, ni négocier en votre nom.

Depuis la modification de la Loi sur le courtage immobilier en juin 2022, un courtier ne peut plus représenter à la fois le vendeur et l'acheteur dans une même transaction résidentielle. Pour être conseillé et représenté, vous devez donc signer un contrat de courtage achat avec votre propre courtier. Ce contrat définit le cadre de son travail ainsi que vos droits et vos obligations. Il est particulièrement utile si la propriété qui vous intéresse est vendue sans courtier.

Comment chercher efficacement ?

• Établissez d'abord vos critères non négociables : le nombre de chambres, le stationnement, la cour, l'école, le temps de trajet. Le reste peut se discuter.
• Choisissez le secteur avant la propriété : une maison peut se rénover, mais son emplacement ne changera jamais. Nos guides de quartier vous aideront à comparer, par exemple Outremont, Mont-Royal ou le Plateau-Mont-Royal.
• Activez des alertes automatiques : vous recevrez les nouvelles inscriptions dès leur arrivée sur le marché.
• Prévoyez une deuxième visite : à un autre moment de la journée, pour juger de la lumière, du bruit et du stationnement.

Pendant la visite, regardez au-delà de la décoration : l'âge de la toiture et des fenêtres, les signes d'infiltration, l'état de la maçonnerie, le panneau électrique et le chauffage. Lisez aussi le formulaire Déclarations du vendeur, que tout vendeur représenté par un courtier doit remplir, et posez vos questions sur ce qu'il contient.

Comment rédiger une promesse d'achat solide ?

La promesse d'achat est un formulaire obligatoire de l'OACIQ. Elle précise le prix offert, les inclusions et les exclusions, le délai d'inspection, les conditions, ainsi que la date et l'heure limites d'acceptation. Si le vendeur ne l'a pas acceptée dans ce délai, elle devient nulle et non avenue.

Voici les conditions qui vous protègent :

• le financement, au cas où le prêteur refuserait le prêt ;
• l'inspection, avec un délai suffisant pour trouver un inspecteur ;
• la vente de votre propriété actuelle, si vous en avez besoin pour acheter ;
• l'examen des documents de copropriété, si vous achetez un condo.

Le vendeur peut accepter votre promesse, la refuser ou y répondre par une contre-proposition. Chaque nouvelle contre-proposition annule les précédentes. Lorsque plusieurs acheteurs convoitent la même propriété, il est tentant de renoncer à une condition pour se démarquer. Mesurez bien le risque avant de le faire : sans condition d'inspection, c'est vous qui assumerez une éventuelle mauvaise surprise.

Comment se préparer à plusieurs offres sur la même propriété ?

Dans les secteurs recherchés, il arrive que plusieurs acheteurs déposent une promesse en même temps. Le vendeur compare alors bien plus que les prix. Pour que votre offre soit prise au sérieux :

• ayez votre préapprobation en main et une lettre du prêteur prête à être jointe ;
• visitez tôt et préparez votre offre à l'avance avec votre courtier ;
• proposez des délais courts, mais réalistes, pour l'inspection et le financement ;
• si vous avez de la souplesse, offrez une date d'occupation qui convient au vendeur ;
• fixez votre prix maximal avant le dépôt des offres, et tenez-vous-y.

Pourquoi faire inspecter, même une propriété récente ?

Il est fortement recommandé de faire inspecter la propriété par un inspecteur en bâtiment indépendant, même s'il s'agit d'une construction récente. L'inspection a lieu pendant le délai prévu dans la promesse d'achat. Assistez-y : c'est la meilleure façon de comprendre l'immeuble, ses forces et l'entretien qu'il exigera.

Si l'inspection révèle un problème, vous appliquez la clause d'inspection de votre promesse : lever la condition, proposer une modification au vendeur ou mettre fin à la promesse. Votre courtier vous aidera à distinguer un défaut sérieux d'un simple besoin d'entretien.

Copropriété : quels documents lire ?

• la déclaration de copropriété et le règlement de l'immeuble ;
• les procès-verbaux des dernières assemblées ;
• l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien ;
• les états financiers du syndicat ;
• les cotisations spéciales votées ou envisagées, ainsi que les litiges en cours ;
• les règles sur la location, les animaux et les rénovations.

Un fonds de prévoyance insuffisant ou des travaux majeurs discutés en assemblée peuvent annoncer des cotisations spéciales après votre arrivée.

Et pour un plex ou un chalet ?

Un immeuble à revenus s'achète pour ses loyers autant que pour le bâtiment lui-même : les baux, les dépenses et les règles du Tribunal administratif du logement entrent donc dans la décision. Consultez notre guide Acheter un plex : la liste de vérification. Pour une propriété de villégiature, lisez Acheter un chalet dans les Laurentides.

Que se passe-t-il chez le notaire ?

Une fois les conditions réalisées, le notaire prend le relais. C'est habituellement vous qui le choisissez, puisque vous payez ses honoraires. Il vérifie les titres de propriété, prépare l'acte de vente et l'acte d'hypothèque, fait les ajustements de taxes et publie l'acte au registre foncier. Vous recevez les clés à la date convenue. Le compte de taxe de bienvenue arrive ensuite. Si vous êtes premier acheteur, vérifiez si vous avez droit au crédit d'impôt remboursable instauré par Québec pour les achats faits depuis 2026.

Combien de temps prend un achat ?

La durée de la recherche dépend de vos critères et de l'offre du moment. Une fois la promesse acceptée, les conditions se règlent généralement en quelques semaines, et la signature chez le notaire a lieu à la date prévue dans la promesse.

Vous commencez vos recherches ? Consultez la page Acheter avec Benjamin ou écrivez-lui pour en discuter.