Acheter un plex à Montréal : baux, TAL, financement

Acheter un plex à Montréal, c'est acheter des baux autant qu'un bâtiment. Avant de faire une offre, vérifiez les loyers réellement payés, les dépenses d'exploitation et l'état des composantes majeures. Renseignez-vous aussi sur les règles du Tribunal administratif du logement (TAL), qui encadrent les hausses de loyer, les reprises de logement et les évictions. Le prix doit se justifier par les revenus d'aujourd'hui, et non par ceux qu'on espère obtenir.

Plex ou immeuble à revenus : de quoi parle-t-on ?

Un plex est un immeuble de deux à cinq logements : duplex, triplex, quadruplex ou quintuplex. L'expression « immeuble à revenus » est plus large : elle désigne tout bâtiment qui produit des loyers, y compris un immeuble mixte avec un local commercial au rez-de-chaussée. En pratique, la distinction qui compte est celle du financement. Jusqu'à quatre logements, si le propriétaire en occupe un, l'achat relève du financement résidentiel ; à partir de cinq logements, il relève du financement commercial.

Les baux : la première pièce du dossier

Au Québec, la vente d'un immeuble ne met pas fin aux baux : vous devenez le nouveau locateur et vous les reprenez tels qu'ils sont. De plus, le locataire a droit au maintien dans les lieux, et son bail est reconduit d'année en année. Dès la promesse d'achat, demandez donc :

• une copie de chaque bail signé et des avis de modification des dernières années ;
• un état des loyers par logement, qui précise ce qui est inclus (chauffage, électricité, stationnement, électroménagers) ;
• la liste des ententes verbales, des loyers en retard et des dossiers ouverts au TAL ;
• pour un local commercial, le bail complet, sa durée, ses options de renouvellement et une évaluation de la solidité financière du locataire.

La section G du bail

Lorsqu'il signe un nouveau bail, le locateur doit indiquer à la section G le loyer le plus bas payé au cours des douze mois précédents. Si le nouveau loyer est plus élevé, le locataire peut demander au TAL de le fixer, dans les dix jours suivant la signature du bail, ou dans les deux mois suivant le début du bail si la section G est vide ou inexacte. Pour l'acheteur, la section G sert donc de test : si un loyer a fortement augmenté lors du dernier changement de locataire, cette hausse peut encore être contestée.

Les immeubles neufs obéissent à une règle différente. Pendant les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt à être habité, le locataire ne peut pas demander au TAL de fixer son loyer. Depuis le 21 février 2024, toutefois, cette exception ne s'applique que si le bail indique le loyer maximal que le locateur pourra exiger pendant ces cinq ans.

Le registre des loyers

Au moment d'écrire ces lignes, il n'existe au Québec aucun registre des loyers officiel et obligatoire. Le Registre des loyers de l'organisme Vivre en Ville, soutenu par la Ville de Montréal, est alimenté sur une base volontaire par les locataires. Consultez-le avant d'acheter : vous pourrez ainsi comparer les loyers que déclarent les locataires à ceux qui figurent dans les baux.

Les hausses de loyer : ce que le TAL permet

Pour un bail de douze mois, le locateur doit envoyer son avis de modification entre trois et six mois avant la fin du bail. Le locataire dispose ensuite d'un mois pour répondre. S'il refuse la hausse, le locateur doit s'adresser au TAL dans le mois qui suit ; à défaut, le bail est reconduit aux mêmes conditions.

La méthode de calcul a changé en 2026. Le TAL ne se fonde plus sur les revenus et les dépenses de chaque immeuble : l'ajustement de base suit désormais la moyenne de l'indice des prix à la consommation (IPC) du Québec sur trois ans. À cet ajustement s'ajoutent la variation des taxes municipales et scolaires, celle des primes d'assurance, le coût d'un service ajouté et une part des dépenses de travaux majeurs. Selon Éducaloi, au plus 5 % des dépenses de travaux majeurs peuvent être ajoutées au loyer. Le TAL publie chaque année un outil de calcul : servez-vous-en pour estimer vos revenus des prochaines années, plutôt que de tabler sur une hausse « habituelle ».

Reprise de logement et éviction

Vous pouvez reprendre un logement pour l'habiter vous-même ou pour y loger un proche visé par la loi. Pour un bail de douze mois, l'avis de reprise doit être envoyé au moins six mois avant la fin du bail. Si le locataire ne répond pas ou s'il refuse, c'est au locateur de s'adresser au TAL, et c'est à lui de démontrer sa bonne foi. Par ailleurs, certains locataires aînés à revenu modeste sont protégés contre la reprise.

L'éviction, elle, vise un autre type de projet : la subdivision d'un logement, son agrandissement substantiel ou le changement de son affectation. La Loi 65, sanctionnée le 6 juin 2024, interdit ces évictions jusqu'au 6 juin 2027, sauf exceptions ou levée anticipée par le gouvernement. Si votre projet suppose qu'un logement soit libéré, assurez-vous que ce calendrier est compatible avec vos plans avant de signer.

Les dépenses d'exploitation

Demandez les factures réelles des deux dernières années, et non un simple sommaire :

• les taxes municipales et scolaires ;
• l'assurance de l'immeuble, en vérifiant qu'elle couvre bien un immeuble locatif ;
• l'énergie : qui paie le chauffage de chaque logement, et avec quelle source d'énergie ;
• l'entretien, le déneigement, l'entretien paysager et les réparations courantes ;
• les frais de gestion, si vous ne gérez pas l'immeuble vous-même, ainsi qu'une provision réaliste pour les logements vacants et les loyers impayés.

MRB et TGA, expliqués sans chiffres

Le multiplicateur du revenu brut (MRB) s'obtient en divisant le prix par les revenus bruts annuels. Il permet de comparer rapidement des immeubles semblables, mais il ne tient pas compte des dépenses. Le taux global d'actualisation (TGA), lui, s'obtient en divisant le revenu net d'exploitation (les revenus, moins la vacance et les dépenses, avant le financement) par le prix. Il indique ce que rapporte l'immeuble avant le paiement de l'hypothèque. Ni l'un ni l'autre n'a de « bonne » valeur universelle : on les interprète en les comparant à des ventes d'immeubles du même type dans le même secteur. Notre calculateur de plex fait ces calculs à partir de vos chiffres.

Le financement : deux à quatre logements

Au moment d'écrire ces lignes, la SCHL assure les prêts consentis aux propriétaires-occupants pour des immeubles d'un à quatre logements, à condition que le propriétaire occupe l'un des logements. Pour deux logements, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur l'excédent ; pour trois ou quatre logements, elle est de 10 %. Le prix doit être inférieur à 1,5 M$, et l'amortissement ne peut dépasser 25 ans, ou 30 ans dans certains cas. Des assureurs privés, comme Sagen et Canada Guaranty, offrent des produits comparables. La part des revenus de location prise en compte dépend des règles de chaque assureur et de chaque prêteur. Comme ces paramètres changent, validez-les avec votre prêteur, et faites vos simulations avec notre calculateur hypothécaire.

Si vous n'habitez pas l'immeuble, la mise de fonds exigée est généralement plus élevée. À partir de cinq logements, le dossier relève du financement commercial : le prêteur s'intéresse alors d'abord aux revenus de l'immeuble.

L'inspection

Faites inspecter chacun des logements, et pas seulement celui du propriétaire. Sur un plex montréalais, l'inspecteur doit examiner de près la toiture, la maçonnerie, les fondations, les balcons et les escaliers extérieurs, la plomberie et le drain, l'électricité ainsi que l'insonorisation. Depuis le 1er octobre 2024, la Régie du bâtiment du Québec délivre un certificat aux inspecteurs en bâtiment ; ce certificat deviendra obligatoire le 1er octobre 2027. Demandez dès maintenant à votre inspecteur s'il le détient.

Zonage, conversions et projets

Vérifiez auprès de l'arrondissement le zonage, le nombre de logements autorisés et les règles qui s'appliquent à votre projet, qu'il s'agisse d'un agrandissement, de l'ajout d'un logement ou de la réunion de deux logements. À Montréal, la conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise est interdite en principe. Dans certains secteurs, on peut demander une dérogation au conseil d'arrondissement, mais la conversion n'est possible qu'avec une autorisation du TAL. L'interdiction ne s'applique pas lorsque tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis. Comme les règles d'urbanisme varient d'un arrondissement à l'autre, lisez aussi nos guides du Plateau-Mont-Royal et de la Petite-Italie et du Mile-Ex.

Habiter un des logements

Habiter l'un des logements vous donne accès au financement résidentiel assuré, et vous place aux premières loges pour veiller à l'entretien de l'immeuble. Si le logement que vous comptez occuper est actuellement loué, vous devrez le reprendre : assurez-vous que les délais de reprise concordent avec votre date de prise de possession. Prévoyez aussi les droits de mutation, calculés sur l'ensemble de l'immeuble : consultez notre guide des frais et de la taxe de bienvenue.

Vous songez à acheter un plex ou un immeuble mixte ? Parlons-en avant la promesse d'achat.