Vendre une propriété louée à Montréal : bail, visites, reprise

Oui, on peut vendre une propriété louée à Montréal. Au Québec, le bail suit l'immeuble : l'acheteur devient le nouveau locateur et doit respecter le bail en cours, et le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux. Les acheteurs peuvent visiter le logement, à condition de donner au locataire un avis de 24 heures et de venir entre 9 h et 21 h.

Ces règles s'appliquent aussi bien à un condo loué qu'à un plex. Elles déterminent aussi le type d'acheteur que vous attirerez : un investisseur qui recherche des revenus, ou un occupant qui voudra habiter le logement.

Que devient le bail quand l'immeuble est vendu ?

Le bail se poursuit intégralement, même s'il est verbal. Le nouveau propriétaire hérite des droits et des obligations de l'ancien. Il ne peut rien modifier de son propre chef en cours de bail : une hausse de loyer ou un changement de conditions ne peut s'appliquer qu'à la reconduction du bail, et seulement après un avis en bonne et due forme.

Dès la transaction, chaque locataire doit être informé du changement de propriétaire par écrit et individuellement, soit par l'ancien, soit par le nouveau propriétaire. Tant qu'il n'a pas reçu cet avis, le locataire peut continuer de payer son loyer à l'ancien propriétaire.

Comment organiser les visites avec les locataires ?

Le locataire doit permettre à un acheteur éventuel de visiter le logement, aux conditions suivantes :

• il reçoit un avis de 24 heures, verbal ou écrit ;
• la visite a lieu entre 9 h et 21 h ;
• le propriétaire ou son représentant est présent ; sinon, le locataire peut refuser la visite.

La loi fixe ces exigences minimales, mais c'est la collaboration du locataire qui fait le succès des visites. Voici une méthode qui fonctionne bien :

1. un avis cordial qui propose un créneau précis ;
2. une confirmation la veille ;
3. un rappel le matin même.

Regroupez les visites sur quelques plages fixes plutôt que de les étaler, et remerciez le locataire de sa collaboration. Un logement propre et accueillant se vend mieux, et un locataire bien traité devient votre meilleur allié.

Le nouveau propriétaire peut-il reprendre le logement ?

Oui, dans certains cas précis, et seulement une fois la vente conclue : c'est le nouveau propriétaire qui doit lui-même envoyer l'avis de reprise. Il peut reprendre le logement pour l'habiter, ou pour y loger ses enfants ou ses parents. Il peut aussi le reprendre pour y loger un autre parent ou allié, ou un ex-conjoint, à condition d'en être le principal soutien.

Le locataire dispose d'un mois pour répondre, et s'il ne répond pas, il est réputé avoir refusé. Le propriétaire doit alors s'adresser au Tribunal administratif du logement dans le mois qui suit et prouver qu'il veut réellement reprendre le logement pour la raison indiquée. Le Tribunal peut assortir la reprise de conditions, comme le paiement de frais de déménagement raisonnables.

La reprise est impossible dans plusieurs situations :

• le propriétaire est une société, car seule une personne physique peut reprendre un logement ;
• l'immeuble est détenu en copropriété indivise par des personnes qui ne sont pas conjointes ;
• le locataire ou son conjoint a 65 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur à 125 % du seuil d'admissibilité au logement à loyer modique. Cette protection ne s'applique pas si le propriétaire a lui-même 65 ans ou plus et reprend le logement pour l'habiter.

Un propriétaire qui reprend un logement de mauvaise foi s'expose à des dommages-intérêts, et même à des dommages punitifs.

Et l'éviction pour agrandir, subdiviser ou changer l'affectation ?

La Loi limitant le droit d'éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés, sanctionnée le 6 juin 2024, interdit ces évictions jusqu'au 6 juin 2027. Ce moratoire pourrait prendre fin plus tôt si le taux d'inoccupation des centres urbains du Québec atteint 3 %. Il ne vise pas la reprise de logement, qui obéit à ses propres règles.

Lorsqu'une éviction est permise, la loi 31 de 2024 accorde au locataire une indemnité d'un mois de loyer par année de location ininterrompue, d'au moins trois mois et d'au plus vingt-quatre mois, en plus des frais raisonnables de déménagement. Un acheteur qui compte transformer l'immeuble doit en tenir compte avant de faire son offre.

Que change la loi 31 pour la cession de bail ?

Depuis le 21 février 2024, un propriétaire peut refuser une cession de bail même sans motif sérieux. Dans ce cas, toutefois, le bail prend fin à la date de cession indiquée dans l'avis du locataire. Par ailleurs, le locataire qui cède son bail ne peut exiger aucune contrepartie. Si une demande de cession survient pendant la vente, discutez-en avec votre courtier : accepter un nouveau locataire ou laisser le logement se libérer n'aura pas le même effet sur les acheteurs que vous visez.

Peut-on s'entendre avec le locataire pour qu'il parte ?

Oui. Le propriétaire et le locataire peuvent toujours convenir de mettre fin au bail, par exemple en fixant une date de départ en échange d'une somme d'argent. L'entente doit être conclue librement et mise par écrit. Un logement libéré ouvre la vente aux acheteurs qui veulent l'habiter, alors qu'un logement loué intéresse surtout les investisseurs.

Comment présenter un immeuble occupé aux acheteurs ?

Pour un investisseur, les baux et les revenus sont des atouts. Préparez-lui un dossier complet :

• les copies des baux en vigueur et des règlements d'immeuble remis aux locataires ;
• la liste des loyers et, pour chaque bail, le loyer des 12 mois précédents, dont l'acheteur aura besoin pour rédiger ses futurs avis ;
• les factures de taxes, d'assurances, d'énergie, d'entretien et de réparations majeures, qui servent à justifier une hausse de loyer devant le Tribunal ;
• les dossiers en cours au Tribunal administratif du logement, s'il y en a.

Si l'immeuble fait partie d'un ensemble immobilier, la vente doit d'abord être autorisée par le Tribunal. Votre courtier et votre notaire le vérifieront dès le début du mandat. Pour voir l'immeuble avec les yeux d'un acheteur, lisez Acheter un plex : la liste de vérification.

Condo loué ou plex : à qui vendez-vous ?

Un condo loué intéresse surtout les investisseurs. En effet, un acheteur qui veut l'habiter devra attendre la fin du bail et suivre la procédure de reprise, sans garantie de résultat. Selon la date de fin du bail, il peut donc être plus simple de vendre le logement libéré, au moyen d'une entente avec le locataire, ou de le mettre en marché assez tôt pour que l'acheteur puisse encore envoyer son avis de reprise dans les délais.

Un plex, lui, se vend souvent à un acheteur qui occupera un logement et louera les autres. Un logement libre au moment de la vente élargit donc le bassin d'acheteurs. Pour un investisseur, c'est l'inverse : ce qu'il achète, ce sont des baux stables et bien documentés, et des locataires qui paient leur loyer.

Dans les deux cas, choisissez votre clientèle cible avant la mise en marché, car ce choix modifie le calendrier, la présentation et les documents à préparer.

Pour fixer le prix d'un immeuble occupé, consultez Combien vaut ma propriété ?, puis découvrez le déroulement complet d'une vente dans Vendre une propriété de prestige : les 6 étapes. Pour en discuter, écrivez à Benjamin.